실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 집을 다시 빌려줬다면 손해배상 문제가 생깁니다. 갱신요구와 거절, 퇴거, 재임대의 날짜를 먼저 연결하세요. 잠시 거주했거나 거절을 철회한 사실이 있다면 그 시점이 판단을 바꿉니다.
갱신요구와 실거주 거절을 주고받은 날짜가 출발점입니다.
제3자 재임대가 갱신됐을 기간 안인지, 예상 못 한 사유 때문인지 구분하세요.
배상액 합의가 없다면 법정 세 산식 중 가장 큰 금액을 적용합니다.
집주인이 실거주한다고 하면 계약갱신을 무조건 포기해야 하나요?
임차인은 법정 기간 안에 갱신을 요구하고, 임대인은 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구권은 1회 행사하며, 갱신 기간은 2년입니다.
갱신요구는 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 합니다. 만료일이 12월 31일이라면 8월에 보낸 갱신요구는 이 기간 안에 들어갑니다. 이때 받은 집주인의 실거주 거절 답장까지 보관하세요.
전화로만 갱신을 요청했는데, 나중에 무엇으로 증명하나요?
전화 통화만으로는 대화 내용이 문서로 남지 않습니다. 통화 직후 “방금 말씀드린 대로 계약갱신을 원합니다. 실거주를 이유로 거절하신다는 뜻이 맞나요?”라고 메시지를 보내세요. 날짜와 답장이 남는 문자·메신저·이메일·내용증명이 증거가 됩니다.
집주인의 거절 때문에 이사했다면 새 집 계약일과 퇴거일도 계약서·영수증으로 남겨야 합니다. 갱신요구 자체가 없었거나 다른 이유로 나갔다면, 이후 새 세입자가 들어온 사실만으로는 같은 청구가 성립하지 않습니다.
이사한 뒤 새 세입자가 들어왔다면 바로 손해배상받나요?
실거주 거절 뒤 제3자에게 재임대했다면, 갱신됐을 기간이 끝나기 전인지가 먼저입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 그 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우의 손해배상을 규정합니다. 이사 직후 집이 다시 임대됐더라도 갱신요구와 거절이 유효했는지부터 연결해야 합니다.
| 확인할 날짜 | 자료 | 날짜가 필요한 이유 |
|---|---|---|
| 원래 계약 만료일 | 임대차계약서 | 갱신됐을 2년의 끝을 계산 |
| 갱신요구·거절일 | 문자·내용증명 | 요구 기간과 실거주 거절 사유를 대조 |
| 거절 철회·새 계약일 | 철회 메시지·계약서 | 철회 당시 다른 선택이 남아 있었는지 판단 |
| 제3자 재임대일 | 적법하게 확보한 임대차 자료 | 갱신됐을 기간 안의 재임대인지 판단 |
새 입주자의 개인정보를 임의로 모으거나 집을 찾아가지 마세요. 재임대 자료는 적법한 열람·발급 또는 소송상 증거 절차로 확보합니다.
집주인이 실제로 몇 달 살다가 다시 세를 줬다면 배상책임이 없어지나요?
몇 달간 실제로 살았어도 그것만으로 재임대의 정당한 사유가 되지는 않습니다. 대법원 2026다203203 판결은 갱신거절 당시 예상하지 못한 사정 때문에 제3자 임대가 불가피했는지를 기준으로 제시했습니다. 이 사유는 임대인이 증명해야 합니다.
임대인이 처음부터 알았던 자금 사정과 퇴거 뒤 갑자기 생긴 사정은 다릅니다. 무엇이 언제 발생했는지, 그 사정이 해당 집의 재임대와 어떻게 연결되는지가 쟁점입니다.
집주인이 “다른 집 보증금을 돌려줘야 해서 세를 놨다”고 하면 정당한 사유인가요?
다른 집의 보증금을 돌려줘야 했다는 설명만으로 정당한 사유가 인정되지는 않습니다. 그 반환 의무를 갱신거절 당시에 이미 알았는지, 갑자기 발생한 사정이라면 왜 이 집을 다시 빌려줄 수밖에 없었는지가 구체적인 쟁점입니다.
임차인은 집주인의 재산 규모를 추측하기보다 본인의 갱신요구·거절 메시지와 제3자 재임대 사실을 제시합니다. 예상하지 못한 사정과 재임대의 불가피성은 임대인이 증명합니다.
집주인이 뒤늦게 “그냥 더 살아도 된다”고 했다면 어떻게 달라지나요?
집주인이 거절을 철회한 시점에 임차인이 갱신할 기회가 남아 있었는지 봅니다. 서울서부지방법원 2023나49209 사건에서 집주인은 갱신요구 기간 안에 거절을 철회했고, 임차인은 그 뒤 새 집의 가계약금을 보냈습니다. 법원은 이 사정에서 갱신요구권 침해를 인정하지 않았습니다.
철회 메시지를 받은 날과 새 집 계약금을 보낸 날을 대조하세요. 이미 되돌릴 수 없는 계약을 맺은 뒤 철회한 사안이라면 위 사건과 사실관계가 다릅니다.
집주인이 세를 놓지 않고 집을 팔았다면 같은 손해배상 규정이 적용되나요?
매매만 있었다면 제3자 재임대를 정한 제6조의3 제5항의 산식을 그대로 적용하지 않습니다. 이 조항은 임대인이 갱신거절 후 제3자에게 다시 임대한 경우를 직접 규정합니다. 매매가 있었다면 소유권 이전일과 실제 거주 여부, 매수인이 새 임대차를 맺었는지를 나눠 보세요.
등기부의 소유권 이전만으로 처음 실거주 의사가 거짓이었다고 단정하지 못합니다. 다른 손해배상 청구를 주장한다면 거절 당시 의사와 퇴거로 생긴 손해에 관한 증거가 필요합니다.
손해배상액은 이사비인가요, 월세 차액인가요?
거절 당시 손해배상액을 따로 합의하지 않았다면 아래 세 금액 중 가장 큰 금액이 기준입니다. 보증금은 법정 방식으로 월차임으로 환산하므로, 기존 계약과 새 계약의 보증금을 단순히 빼서 월세 차액으로 쓰지 않습니다.
| 법정 산식 | 계산에 필요한 것 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 기존 환산월차임 × 3개월 | 갱신거절 당시 보증금·월세 | 보증금은 법정 전환율 적용 |
| 새 임대차와의 차액 × 24개월 | 기존·새 계약 보증금과 월세 | 같은 환산 기준으로 비교 |
| 실제 손해액 | 이사비, 중개보수, 주거비 차이 등 | 갱신거절과의 관련성을 입증 |
이사비와 중개보수는 실제 손해액을 주장할 때 갱신거절과 지출의 관련성을 보여주는 자료입니다. 표의 다른 산식으로 계산한 금액에 영수증 금액을 다시 더하는 방식은 아닙니다. 거절 당시 배상액을 합의했다면 그 합의 내용을 먼저 봅니다.
새 임차인이 들어왔다면 갱신됐을 기간의 종료일과 실제 재임대일을 대조하세요.
잠시 실거주한 뒤 재임대했다면 그 사유의 발생 시점과 불가피성이 쟁점입니다.
철회 메시지를 받았거나 매매만 있었다면 날짜와 계약 형태를 따로 정리하세요.
실거주 갱신거절에 관해 무엇을 자주 묻나요?
집주인이 말로만 실거주를 통보했다면 무엇을 남겨야 하나요?
갱신을 원한다는 내 의사와 집주인이 밝힌 거절 사유를 날짜가 남는 메시지로 재확인하세요. 통화기록만으로는 대화 내용을 특정하기 어렵습니다.
갱신됐을 2년이 지난 뒤 재임대했다면 배상하나요?
제6조의3 제5항은 갱신됐을 기간이 끝나기 전의 제3자 임대를 대상으로 합니다. 계약서의 원래 만료일에서 갱신됐을 2년의 종료일을 계산해 재임대일과 비교하세요.
새 세입자가 산다는 소문만으로 소송을 시작해야 하나요?
소문과 제3자 임대 사실은 다릅니다. 개인정보를 임의로 모으지 말고 적법한 절차로 계약 상대방과 재임대일을 확인할 자료를 확보하세요.
거절 철회 전에 이미 새 집 계약금을 냈다면요?
계약금 지급일이 철회 통지일보다 앞선다는 자료를 남기세요. 철회 뒤에 가계약금을 보낸 서울서부지방법원 2023나49209 사건과는 날짜 순서가 다릅니다.
전세라서 월세가 0원인데 배상액은 어떻게 계산하나요?
보증금을 법정 방식으로 월차임으로 환산합니다. 보증금 전액을 월세처럼 넣거나 월세가 0원이라 배상액도 0원이라고 계산하지 마세요.
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편집 책임과 이해관계
편집 책임로이어가이드 편집팀 · 확인일 2026년 10월 22일
이해관계특정 변호사나 법무법인으로부터 광고비나 원고료를 받지 않았습니다.
법률정보 한계: 손해배상 인정 여부와 금액은 갱신요구의 유효성, 거절·철회 시점, 재임대 사유와 증거에 따라 달라집니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다.
공식 근거와 확인일
- 주택임대차보호법 제6조의3실거주 갱신거절, 제3자 임대와 손해배상 산식확인일: 2026-10-22
- 대법원 2026다203203 판결 요지예측 불가능성과 재임대의 불가피성, 임대인의 증명책임확인일: 2026-10-22
- 서울서부지방법원 2023나49209 판결갱신거절 철회 후 임차인 청구 기각 사례확인일: 2026-10-22